深圳发行国内首单住房租赁类REITs 总规模2.7亿

近日，全国首单住房租赁类R E IT s产品，也是首单长租公寓权益型类R E IT s产品———新派公寓权益型房托资产支持专项计划（以下简称“新派公寓专项计划”）正式发行设立，并将在深圳证券交易所综合协议交易平台挂牌转让。

深交所相关负责人介绍，新派公寓专项计划的成功发行标志着国内类R E IT s市场除写字楼、购物中心、门店、物流仓储等类型之外又增加“公寓”这一资产类型，丰富了深交所类R E IT s板块品种。此外，长租公寓租金收入稳定，运营模式清晰，是开展资产证券化业务的适合行业。

首单住房租赁类REITs助力长租市场

R E IT s的全称为R eal E stateInvestm ent T rust，即房地产信托投资基金，是房地产证券化的重要手段之一。新派公寓专项计划由渤海汇金证券资产管理有限公司担任计划管理人，产品总规模2 .7亿元，期限为5年，其中优先级产品规模1 .3亿元，获A A A评级，发行利率为5 .3%.

方正证券研究所近日发布报告显示，我国近年城镇化进程衍生大量流动人口，房价高企、限购限贷，租赁房需求逐年增加。作为专业租赁管理机构，长租公寓迎来发展的黄金期，其万亿级市场前景吸引各路资本、运营商和龙头房企前来涉足。

在租赁崛起的背景下，深圳房地产研究中心高级研究员李宇嘉表示，租赁企业的前期资金投入较大，靠租金回收运转速度太慢、效率太低，所以一定条件下要帮助租赁企业解决资金错配的“融资难”问题，“在国家发文前，已经有一些类似于房屋性质的投资基金在市面上发行。”

今年7月，九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》，深圳作为人口净流入大中城市的试点之一，租赁市场迎来政策利好。据南都此前报道，深圳目前有1040万套住房，70%用于出租，市内近八成年轻人租房居住。全国范围内，深圳的长租公寓市场规模最大。

从金融的贷款层面看，建设银行参与投资深圳住房租赁市场，发行个人住房租赁贷款“按居贷”，满足住房租赁需求；另一方面，从鼓励融资工具创新角度看，深交所发行首单住房租赁类REIT s———新派公寓专项计划，则是推动不动产证券化产品的发展和加大对租赁市场的支持力度又一典例。

目前，国内租赁公司的运营方式主要有两种：轻资产管理和重资产运营。轻资产管理主要通过承租物业开展租赁业务。“新派公寓专项计划属于轻资产运营的租赁企业，新派公寓从市场上承租物业，进行装修翻新和公共配套，再通过出租获得溢价收益”，李宇嘉解释道。

重资产运营主要通过自持物业开展租赁业务，李宇嘉告诉南都记者，如保利集团一类有自身物业的房地产企业，也是国家支持的重点。“房地产证券化意味着中小投资者在资金不充裕的情况下，不用购房或炒房，可以通过另一种方式投资房地产。”

国内类REITs与国际标准仍有差距

然而，对比起国外市场成熟运作的R E IT s产品，国内目前发行的类R E IT s仍有很大差距，方正证券房地产首席分析师夏磊表示，“国内的类REIT s产品在发展成为真正的R E IT s的路上，需要在税收和交易结构上迈出很大一步。”

夏磊告诉南都记者，从交易结构上看，国外的R E IT s产品多采用公司制模式，通过股权方式在资本市场公开上市融资和交易；国内的类R E IT s持有人持有的是信托凭证或基金份额，R E IT s本身为信托/基金实体，多数需要外聘基金管理人和物业资产管理人。相较而言，公司型R E IT s拥有一个独立的、按照投资者最佳利益行事的董事会，可以更好地维护投资者权益。

在税收层面，国外的R E IT s产品享有一定的税收优惠；而国内的类R E IT s产品负税较高，在基础物业资产转移给SPV （如私募基金和信托公司）时，所有权发生转移，原始权益人根据现行法律需缴纳25%的企业所得税，若原始权益人为房地产开发商需缴纳土地增值税，如在一定条件下成立R E IT s公司，还需在运营层面缴纳税收。

同时，国外R E IT s产品在运营方式、收入来源、收益分配等方面和国内的类REIT s产品都存有不同程度的差异。夏磊分析，目前国内的类R E IT s本质上还属于资管计划，其租售比过低，对投资者来说，并不能成为足够吸引的产品。

夏磊认为，尽管现在处于长租公寓的风口处，但在国内尚未推出严格意义上与R E IT s相关法律法规，市面产品又均是部分符合国外成熟市场R E IT s标准的情况下，长租公寓的资产证券化的发展还需稳打稳扎，现在还没有到最好的时机。