135家房企营收逾1.7万亿元 平均每家赚13亿元

■本报记者王丽新

沪深两市上市公司2017年年报披露已收官。据Wind资讯统计数据显示，A股135家上市房企营业收入总计高达1.75万亿元，同比上涨8%；归属于母公司股东的净利润合计1795亿元，同比增长29%，即平均每家上市公司约赚13.3亿元，平均每家比去年多赚3亿元。

值得一提的是，在A股135家上市房企归属于母公司股东的净利润方面，102家上涨，占比接近八成；仅8家亏损，占比6%。

《证券日报》记者根据Wind资讯统计数据发现，近两年来，在这135家上市房企中，归属于母公司股东的净利润处于增长状态的企业接近八成，2015年，这一占比则不足七成。总体来看，2017年年度，A股板块近八成房企归属于母公司股东的净利润同比增长。

有分析师向《证券日报》记者表示，得益于楼市2015年至2017年销售火爆，大型房企销售均处于“量价齐升”阶段，高质量可结算货值充沛，毛利率有所上行，房企利润增幅高于营收增幅。另外，2015年至2017年，资本市场窗口期打开，房企通过低息公司债置换此前的高息债，降低融资成本，也提升了盈利空间。

1近八成房企净利润上涨

从2017年年报数据来看，不同梯队房企净利增长速度不同。

据《证券日报》根据Wind数据统计，2017年度，上述135家房企，平均每家每年归属于母公司股东的净利润为13.3亿元，2016年度则为10.3亿元。

具体来看，归属于母公司股东的净利润超过10亿元的企业有37家，占比为27%，同比上升7个百分点；1亿元-10亿元之间的则为63家，占比约为47%；近八成房企净利润实现了同比上涨，亏损企业明显减少。归属于母公司股东的净利润最高者为万科，达280亿元。万科、保利和招商蛇口这三家房企归属于母公司股东的净利润均超过100亿元。

对此，易居研究院智库研究中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示，地产行业集中度进一步提升，大型房企净利润增速较好，部分中型企业净利润增速有所提升，不少中小企业净利润则偏低。

另有分析师表示，龙头房企销售增速高于全国平均水平，2017年前15强房企销售金额集中度提升至29%。龙头房企2017年销售均价几乎全线上涨，整体平均上涨约8%，因此盈利空间有所提升。此外，布局三、四线城市的房企受益明显，多数项目当年拿地成本较低，但2017年销售价格大面积上涨，毛利率较高。

2盈利能力待考

事实上，135家上市房企近三年来归属于母公司股东的净利润总额稳中上升。数据显示，135家上市房企2017年、2016年及2015年归属于母公司股东的净利润分别为1795亿元、1394亿元和984亿元；同比增长率分别为29%、41%和10%。

据《2017上市房企毛利率排行TOP50》显示，2017年行业毛利率排行榜前30强房企毛利率基本突破30%，前10强房企毛利率半数超过40%。分析认为，2017年房企整体毛利率较高，是建立在前期土地成本相对较低的条件下，尤其是2015年前所拿土地价格，对比其售价而言成本优势明显。

但对于上市房企来说，压力还在后市。

目前来看，2016年行业销售回款大好、但补库存力度较弱；2017年，行业销售依旧创新高，但受限签、按揭贷放款周期拉长等各种因素限制，销售回款下滑。在6.6万亿元负债压顶的情况下，多数房企销售回款不足70%的环境下，融资渠道也正受限，这将使房企资金链遭受重压，导致现在很多房企高管均对现金流重视异常。

调整政策的持续加码、房企现金流压力之外，是毛利率短暂回调之后的整体下滑趋势。2015年-2016年，全国地王频现，这些项目尚未大量入市变现，奠定了中长期毛利率的下行趋势。

绿城中国执行董事兼总裁曹舟南曾向《证券日报》记者表示，房企现在反映出来的毛利率水平，是2013年-2015年所拿土地的盈利体现，这两年房价提升空间较大；从2016年开始，部分房企拿地开始激进，这会反映在2020年-2021年的收益上。

从整体趋势来看，如万科董事会主席郁亮所示，行业暴利时代结束了，房价单边快速上涨的时代结束了，中国房地产市场住宅市场的全面短缺时代也已经结束了，未来再指望毛利大幅度提高是不现实的。

房企高管2人年薪过千万元亚太实业董事长薪水不足3万元

■本报记者王峥

随着4月底年报披露季结束，A股公司也亮出了各自高管的薪酬。《证券日报》记者统计Wind资讯数据后发现，在前三名高管报酬均值的排名中，剔除金融业外，在实业中，房地产行业继续稳居首位。

不过，相比龙头房企们节节攀升的销售额，高管的整体薪酬变化并不大，增幅仅一成多。

对此，有业内人士指出，虽然房企的销售额这些年持续保持快速增长，但随着土地增值的红利期结束，毛利水平呈现整体下滑，只能靠扩张规模提振业绩。同时，当下房企高管的收入，很大一部分来自于奖金，固定工资占比很小，并且还需要披露。因此高管们也宁愿固定工资少拿一点，提高奖金比例。

1房企高管年薪差距大

2017年，在A股房企高管年度报酬总额这一数据上，泛海控股以12567.58万元蝉联榜首。绿地控股、金地集团、万科A等大型房企紧随其后。

在个人薪酬排行中，泛海控股董事张博以1771.45万元高居首位，万科董事会主席郁亮以1189.90万元位居第二，世联行总经理朱敏以965.07万元位居第三。对比港股房企多名年薪过亿元的高管，A股房企高管千万年薪者只有2人，显然让人感觉有些“低调”。

“A股房企大多是国企或者具有国资背景，而港股房企多是私营企业，年薪这块有所区别也是正常现象。”有房企负责人表示，“对于大型房企来说，A股的这些企业高管薪酬普遍在数百万元水平线上，相比其他行业也是高出不少”。

然而，并不是所有房企的高管都拿着高薪。部分经营情况一般的中小房企，高管薪酬则少得可怜。

以亚太实业为例，其董事长马兵的薪酬仅为2.94万元，公司原董事会秘书王瑞华9.57万元的年薪，已是公司高管中的顶薪。2017年，亚太实业全部高管的薪酬合计65.48万元，剔除ST公司外，位居A股房企的榜尾。

实际上，亚太实业高管的低年薪，也源于企业困难的经营现状。此前，利安达会计师事务所对亚太实业出具了带强调事项段的无保留意见的审计报告。其在报告中指出，受国家房地产政策调控和当地商业环境不活跃的影响，海南亚太公司后续项目拆迁进展缓慢、现存商品变现比较困难，一年内又有大量债务需要偿还，公司缺乏稳定的经营性现金流入，所以，我们认为披露公司的持续经营能力存在重大不确定性有利于财务报表使用者更好的理解财务报表。

此外，浙江广厦、顺发恒业等房企，去年的高管薪酬总额近仅在百万元级别，相比泛海控股等大型房企，差距达百倍之多。

2独董薪酬最高30万元

值得注意的是，虽然大部分房企的高管薪酬变化不大，但这并未代表没有“例外”。

数据显示，2017年高管薪酬总额变动超过千万元的公司共有5家，其中3家为正向增长，另外2家公司的高管薪酬总额则较2016年下滑。

薪酬大幅增长的公司中，金融街以5246.4万元的差值位居首位。2017年，金融街高管税后薪酬总额超过6242万元，同比2016年的996.26万元，增幅逾6倍。这也使得金融街在该项排名中的位置，一下从四十多跃升至第五位。

据悉，金融街原董事长和现任董事长2017年的薪酬增幅接近600万元，其中现任董事长2017年薪酬为640.07万元，相比2016年的64.06万元，涨幅近10倍。

而光大嘉宝、绿地控股高管的年度报酬总额增幅分别为3026.09万元和1804.43万元。

相比之下，金科股份和泛海控股高管的年度报酬总额分别下降了3389.45万元和1742.73万元，华夏幸福、嘉凯城高管的总体薪酬也有所下调。

此外，2017年上市房企独董薪酬最高的2家公司分别为新城控股和绿地控股，均为30万元，薪酬最低的为浙江广厦独董李勤，仅为3300元，原因则是其2017年11月份才正式任职。而以完整自然年计算，年薪最低的独董则来自亚太实业，两位独董薪酬均为35100元，高于该公司董事长。