摘要：尽管早在2012年，万科就提出房地产进入白银时代这一说法，并早早就付诸转型探索。但至今为止，万科董事会主席郁亮都对外界坦承，转型绝非易事。首先，要找到一个 ...
尽管早在2012年，万科就提出房地产进入白银时代这一说法，并早早就付诸转型探索。但至今为止，万科董事会主席郁亮都对外界坦承，转型绝非易事。首先，要找到一个和房地产行业赚钱前景相当的行业，但经验是，没有可能找到。 为什么没有可能找到？近期集中发布的房企业绩报可以给出答案。中原地产研究中心统计数据显示：截止到目前，房企发布业绩报告的合计76家，其中A股51家，港股25家。大部分企业利润明显上涨，房企收获历史上最丰收的年报。从平均营收数据看，上涨了23%。从数据来看，A股房企平均利润上涨了23%，但净利润率平均为11.9%，相比2017年的平均12.1%有所下调。但合计76家企业中，利润数据下调的只有22家，70%的企业利润出现了明显的上涨。 房企的利润究竟有多强？在Wind数据上，净利润（含少数股东权益）排名第一的是中国恒大，为665.47亿元，相当于日赚1.82亿。而从利润规模上来看，其相当于2个贵州茅台（600519.SH）（378.30亿元），5个五粮液（000858.SZ）（140.39亿元），5个北京汽车(1958.HK)（142.71亿元），6个广汽集团（601238.SH）（109.46亿元），10个伊利股份（600887.SH）（64.52亿元），20个蒙牛乳业（2319.HK）（32.04亿元），200多个横店影视（603103.SH）（3.21亿元）的规模。 上述数据表明，房地产的赚钱前景令其他行业望尘莫及。但随着城镇化和人口红利逐渐接近尾声，房企也有巨大的焦虑。而焦虑的表现就是转型。 不过， “让赚惯大钱的人去赚小钱”谈何容易？ 对于转型之艰难，万科年报《致股东》上这样表示，“无论从我们今天的体量来看，还是从我们以往的行业环境来看，转型都绝非易事。首先，能支持出现千亿级企业的实体经济领域本身不会特别多，尚未饱和、仍有进入空间的更只是其中一部分行业。而我们至少需要建立六个千亿级业务，才能再造一个今天的万科。其次，我们几乎不可能再找到像房地产开发这样客单价以百万计、而且可以依托标准化快速复制的实业业务；更不能寄希望于再遇到一个与过去二十年房地产开发一样，几乎所有参与者都能赚钱、都很难亏钱的黄金时代。因此在未来的一段时间里，我们同时面临两场挑战。一个是彻底告别黄金时代的舒适区，进入高烈度竞争的低容错时代。一个是走出自己熟悉的领域，进入到相对陌生的空间。” 房地产开发巨头碧桂园给出的转型方案是：未来碧桂园会以地产、农业和机器人这三个方面为主，碧桂园未来会成为一个“高科技综合性企业”。为何这样转型，碧桂园董事会主席杨国强的说法是，他认为，农业和机器人这两个领域是国家重点发展的产业，机器人的技术已经很成熟了，碧桂园未来也会投入一定的资金去研究开发直至量产，只有量产才会产生效益，也许明年的今天就是碧桂园公布机器人布局结果的时候，碧桂园有很多应用场景需要使用到机器人。 确切地说，碧桂园这算不上转型。无论是机器人还是现代农业，他们实际还是服务于地产主业。也就是说，这种转型是以原有地产主业为依托，结合业主需求和各种运用场景，构成完整的产业链闭环，实现在建筑、家庭服务、社区服务等方面提供全方位配套服务与解决方案。 现阶段，如何正确理解房地产开发企业的转型？融创中国董事会主席孙宏斌在业绩会上的回答更为恰当。有人问他，“机器人好农业好还是汽车好？”孙宏斌说，“地产好！”在融创中国2018年业绩会上，孙宏斌直言融创没有多元化，一直是房地产业务为主，所谓多元化业务都是“房地产+”。“主业还是挺重要的，我们还是比较专注地产专业，文化集团和文旅集团都是在房地产+的基础上做起来。文化、文旅等业务是未来5至10年需要发力的，现在仅仅是培育阶段。” 实际上，从当前年报来看，房企多元化部分贡献率仍然很低。比如，恒大2018年销售物业收入4527.64亿元，而租金、物管、其他业务合计收入只有100多亿。恒大健康产业已成为恒大多元化贡献最大的“拳头产业”。2018年，恒大健康管理分部实现收益31.33亿元。2018年万科全部营业收入中，来自房地产业务的结算收入比例为95.6%，开发业务当之无愧成为万科四大区域的“基本盘”。
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